Immobilienbewertung im Insolvenzverfahren
Verkehrswert, Liquidationswert und Zwangsversteigerungswert für Insolvenzmasse, Sicherheiten und Verwertung – nach ImmoWertV, gerichtsfest, mit nachvollziehbar hergeleiteten Abschlägen für Zeitdruck, Zustand und Verwertungsweg.
Was ein Gutachten im Insolvenzverfahren leisten muss
Ein Insolvenzgutachten hat mehrere Adressaten zugleich: das Insolvenzgericht, den Gläubigerausschuss, den Grundpfandgläubiger – und später Bieter, die den Wert anzweifeln werden. Es entsteht unter Zeitdruck, häufig ohne vollständige Unterlagen und ohne Mitwirkung des Schuldners. Und es muss eine Frage beantworten, die ein normales Verkehrswertgutachten nicht stellt: Was ist das Objekt in dieser Verwertungssituation wert?
Deshalb weisen unsere Gutachten neben dem Verkehrswert nach § 194 BauGB immer auch den Liquidations- bzw. Verwertungswert aus – und, wo es um Fortführung geht, den Fortführungswert auf Basis eines Objekt-Cashflows. Alle Werte stammen aus einem Zahlenwerk, die Abschläge sind einzeln begründet.
Besonderheiten von Insolvenzimmobilien, die wir einpreisen
- Verwertungsfrist und Verwertungsweg (freihändig, Zwangsversteigerung, Paketverkauf)
- Zustand ohne Instandhaltung, Sanierungsstau, Betriebsschließung
- Mietrückstände, Leerstand, Kündigungen, Sonderkündigungsrechte
- Belastungen in Abt. II und III: Grundschulden, Nießbrauch, Wohnrechte, Vormerkungen
- Baulasten, Altlasten, Erbbaurechte, Bauträger-Sicherungshypotheken (§ 650e BGB)
- Fehlende Unterlagen und eingeschränkte Besichtigungsmöglichkeit
- Drittverwendungsfähigkeit von Betriebs- und Sonderimmobilien
- Stigma-Effekte im Bieterverfahren und Nachfrage im Teilmarkt
Bewertungsleistungen für Insolvenz-, Zwangsvollstreckungs- und Nachlassverfahren
Verkehrswertgutachten
Vollständiges Gutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021 – für freihändige Verwertung, Verhandlungen mit Grundpfandgläubigern, Gläubigerausschuss und Berichtstermin.
- Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren
- Als Privatgutachten gem. ZPO verwendbar
- Wertrelevante Rechte und Belastungen
Liquidations- und Verwertungswert
Der unter Insolvenzbedingungen erzielbare Erlös: Abschläge für Verwertungsfrist, Zustand, fehlende Mitwirkung und Verwertungsweg – einzeln hergeleitet, nicht pauschal.
- Beide Werte gem. § 151 Abs. 2 InsO
- Szenario freihändig vs. Zwangsversteigerung
- Einzel- vs. Paketverwertung
Wertindikation / Kurzgutachten
Schnelle Wertaussage für Masseerfassung, Massekostendeckung (§ 26 InsO) oder die erste Weichenstellung im Eröffnungsverfahren – in Tagen statt Wochen.
- 3–5 Werktage nach Unterlagen
- Desktop oder mit Kurzbesichtigung
- Ausbaufähig zum Vollgutachten
Zwangsversteigerung & Zwangsverwaltung
Wertermittlung für Verfahren nach § 165 InsO und ZVG: Verkehrswert als Bezugsgröße für die 5/10- und 7/10-Grenzen, Bewertung bestehen bleibender Rechte, Stellungnahme zur Wertfestsetzung.
- Geringstes Gebot, bestehen bleibende Rechte
- Zweitmeinung zum Gerichtsgutachten
- Objekt-Cashflow für kalte Zwangsverwaltung
Portfolios & Immobiliengesellschaften
Bestandshalter in der Insolvenz: Bewertung ganzer Portfolios mit Desktop-Verfahren plus Stichproben-Besichtigung, Clusterung nach Verwertungseignung, Paket- und Einzelverkaufsszenarien.
- Einheitliche Datenbasis für alle Objekte
- Verwertungsreihenfolge und Zeitplan
- Anschlussfähig ans Cashflow-Modell
Betriebs- und Sonderimmobilien
Produktion, Logistik, Hotel, Pflege, Handel, Freizeit: Bewertung unter Berücksichtigung der Drittverwendungsfähigkeit, Umnutzungsoptionen und des Unterschieds zwischen Betriebs- und Immobilienwert.
- Fortführung vs. Umnutzung vs. Abbruch
- Betreiberabhängige Ertragswerte
- Grundlage für übertragende Sanierung
Unfertige Bauvorhaben: Verkehrswert im Ist-Zustand, Fertigstellungskosten und Residualwert bewerten wir im Paket mit dem Fertigstellungs-Businessplan. Zur Bauträger- und Projektinsolvenz
So kommen die Werte zustande
Verkehrswert. Nach den normierten Verfahren der ImmoWertV – Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert – mit Marktanpassung, Bodenrichtwerten und den aktuellen Daten der Gutachterausschüsse. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsstau, Rechte und Belastungen) werden gesondert bewertet und ausgewiesen.
Liquidationswert. Ausgehend vom Verkehrswert leiten wir den unter Insolvenzbedingungen erzielbaren Erlös her: Vermarktungsfrist (typisch 3–9 Monate statt 12–18), eingeschränkte Bieterkreise, Zustandsrisiken ohne Gewährleistung, Transaktionskosten und – bei Zwangsversteigerung – die empirischen Zuschlagsquoten des jeweiligen Teilmarkts. Jeder Abschlag wird begründet und ist als Sensitivität im Gutachten enthalten.
Fortführungswert. Wo eine Fortführung (Vermietung, Bewirtschaftung, Fertigstellung) in Betracht kommt, ergänzen wir ein Objekt-Cashflow-Modell: Mieten, Leerstand, Instandhaltung, Kapitaldienst, Exit. Das Ergebnis ist ein Barwert, der sich unmittelbar mit dem Liquidationswert vergleichen lässt.
Was wir brauchen – und was wir selbst beschaffen
Mit Vollmacht des Verwalters holen wir Auszüge und Auskünfte selbst ein. Für den Start genügen Adresse, Objektart und Ihre Frist.
- Grundbuchauszug (Abt. I–III) – beschaffen wir
- Liegenschaftskarte, Baulastenverzeichnis – beschaffen wir
- Bauakte, Baugenehmigungen, Pläne – beschaffen wir
- Mietverträge, Mieterliste, Rückstände
- Nebenkosten- und Hausgeldabrechnungen
- Energieausweis, Gutachten, Schadensberichte
- Kauf- und Finanzierungsverträge, Sicherheiten
- Bei Bauträgern: Erwerberverträge, Bautenstand, Bauverträge
Häufige Fragen von Verwaltern und Gläubigern
Wie hoch ist der Abschlag vom Verkehrswert zum Liquidationswert?
Es gibt keinen pauschalen Satz – und ein Gutachten, das mit „minus 30 %“ arbeitet, hält keiner Nachfrage stand. Die Spreizung hängt von Vermarktungsfrist, Teilmarkt, Zustand, Belastungen und Verwertungsweg ab. Bei gut vermietbaren Wohnobjekten in nachgefragten Lagen liegt sie oft im einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentbereich, bei Sonderimmobilien mit eingeschränkter Drittverwendung kann sie deutlich höher ausfallen. Wir leiten jeden Abschlag einzeln her und zeigen Sensitivitäten.
Können Sie auch bewerten, wenn keine Innenbesichtigung möglich ist?
Ja. Wir dokumentieren die Außenbesichtigung, werten alle verfügbaren Unterlagen aus und legen die Annahmen zum Innenzustand offen. Sobald eine Innenbesichtigung möglich wird, aktualisieren wir das Gutachten – meist als kurzer Nachtrag. Für die Masseerfassung reicht die transparente Annahme, für den Verkauf empfehlen wir die vollständige Aufnahme.
Ist Ihr Gutachten für das Gericht und den Gläubigerausschuss geeignet?
Unsere Gutachten entsprechen den formalen Anforderungen an ein Privatgutachten nach ZPO: vollständige Dokumentation, nachvollziehbare Herleitung, Offenlegung der Datenquellen und Annahmen. Sie sind für Berichtstermin, Gläubigerausschuss, Verhandlungen mit Grundpfandgläubigern und als Anlage zum Insolvenzplan geeignet. Auf Wunsch erläutern wir das Gutachten persönlich.
Bewerten Sie auch Erbbaurechte, Wohnungseigentum und Teilflächen?
Ja – Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, Miteigentumsanteile, landwirtschaftliche Flächen und unbebaute Grundstücke einschließlich Baurechtsprüfung. Bei Wohnungseigentum berücksichtigen wir Hausgeldrückstände und die Vorrangstellung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG.
Wert der Insolvenzimmobilie – belastbar in Tagen, nicht Wochen
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