Businessplan und Cashflow-Modelle für Immobilien in der Insolvenz
Fortführungsprognose, Liquiditätsplan, Insolvenzplan-Vergleichsrechnung und Objekt-Cashflows: die Zahlengrundlage für die Frage „fortführen, sanieren oder verwerten?“ – in Excel, mit Szenarien, für Gericht, Gläubigerausschuss und Finanzierer lesbar.
Jede Entscheidung im Verfahren ist eine Cashflow-Entscheidung
Ob ein Objekt weiter bewirtschaftet, ein Bauvorhaben fertiggestellt, ein Insolvenzplan vorgelegt oder die Immobilie sofort verwertet wird – am Ende steht immer ein Vergleich von Zahlungsströmen über die Zeit. Gerichte, Gläubigerausschüsse und Massekreditgeber erwarten dafür keine Präsentationsfolien, sondern ein Modell, das sie selbst nachrechnen können.
Genau das liefern wir: integrierte Planungsrechnungen und Objekt-Cashflows auf dem Niveau institutioneller Investoren, aufgebaut wie ein Ankaufsmodell – nur mit den Fragen des Insolvenzverfahrens im Zentrum. Bewertung und Planung stammen bei uns aus einer Hand; die Annahmen im Cashflow sind dieselben wie im Gutachten.
Abgrenzung: Wir erstellen das Zahlenwerk. Die rechtliche Würdigung der Insolvenzgründe (§§ 17–19 InsO), die Bescheinigung nach § 270d InsO und die Testierung von Sanierungskonzepten bleiben bei Verwalter, Sachwalter, Wirtschaftsprüfer und Rechtsberater. Unsere Modelle sind so aufgebaut, dass diese Prüfungen darauf aufsetzen können – strukturell in Anlehnung an IDW S 11 und IDW S 6.
Vom Liquiditätsplan bis zur Vergleichsrechnung
Fortführungsprognose
Integrierte Planung (Ergebnis, Bilanz, Liquidität) über 12–24 Monate für immobilienhaltende Gesellschaften – die Zahlenbasis für die Fortbestehensprognose nach § 19 Abs. 2 InsO und für Sanierungsgespräche mit Banken.
- Mieten, Kosten, Capex, Kapitaldienst je Objekt
- Refinanzierungs- und Verkaufsszenarien
- Anlehnung an IDW S 11 / IDW S 6
Liquiditäts- und Finanzplan
Wochen- oder monatsgenaue Liquiditätsplanung für Antrag und Verfahren: 13-Wochen-Plan, Finanzplan über sechs Monate nach § 270a Abs. 1 InsO, Massekostenplanung und Nachweis der Massekostendeckung.
- Eigenverwaltung und Schutzschirm
- Rollierend, mit Ist-Abgleich
- Insolvenzgeld-Vorfinanzierung, Massekredite
Insolvenzplan – Vergleichsrechnung
Zahlenwerk für den darstellenden und gestaltenden Teil (§ 220 InsO): Liquidationsszenario mit Verwertungserlösen, Absonderungsrechten und Kosten gegen das Planszenario – Gruppenquoten, Obstruktionsverbot (§ 245) und Minderheitenschutz (§ 251).
- Plan vs. Regelabwicklung je Gläubigergruppe
- Immobilienerlöse aus eigener Bewertung
- Auch für Restrukturierungsplan (StaRUG)
Objekt-Cashflow: halten, sanieren oder verkaufen
Barwertvergleich der Handlungsoptionen für einzelne Objekte: sofortige Verwertung, Vermietung bis zum besseren Marktzeitpunkt, Leerstandsabbau, Teilsanierung, kalte Zwangsverwaltung mit Massekostenbeitrag.
- Entscheidungsvorlage für Gläubigerausschuss
- Abstimmung mit Grundpfandgläubigern
- Verknüpft mit Verkehrs- und Liquidationswert
Fertigstellungs-Businessplan
Für Bauträger- und Projektinsolvenzen: Restkosten, Bauzeit, Abverkauf, Erwerberansprüche, Massekreditbedarf und Rückführung – die Grundlage für den Beschluss „fertigstellen“ und für die Finanzierung der Fertigstellung.
- Kostenschätzung mit Bausachverständigen
- Abverkaufs- und Vermietungsszenarien
- Vergleich mit Verwertung im Ist-Zustand
Datenraum & Bieterprozess
Zahlenwerk für übertragende Sanierung und Objektverkauf: Cashflow für den Datenraum, Rent Roll, Kennzahlen für Teaser und Informationsmemorandum, Plausibilisierung eingehender Angebote.
- Investorentaugliche Aufbereitung
- Angebotsvergleich für den Gläubigerausschuss
- Q&A-Unterstützung im Prozess
Modelle, die Dritte prüfen können
Unsere Modelle folgen den Konventionen institutioneller Cashflow-Modellierung: klare Trennung von Eingaben, Berechnung und Ausgabe, keine versteckten Konstanten, jede Annahme mit Quelle. Szenarien werden über Schalter gesteuert, Sensitivitäten sind vorgerechnet. So kann der Gläubigerausschuss die Mietannahme ändern und sieht sofort, was mit der Quote passiert.
Die Modelle bauen wir in Excel – dem Format, das Banken, Berater und Gerichte lesen können. Bei Portfolios oder laufender Fortschreibung während des Verfahrens ergänzen wir Datenimporte und ein Reporting, das sich mit wenigen Handgriffen aktualisieren lässt.
Tobias Streckel hat über 20 Jahre Ankaufs-, Fonds- und Projektentwicklungsmodelle für institutionelle Investoren gebaut. Diese Erfahrung fließt in jedes Insolvenzmodell ein – mehr dazu auf cashflow-modelling.de.
In vier Schritten zum Modell
Verfahrensstand, Entscheidung, Adressaten, Frist. Ergebnis: Modellumfang und Festpreis.
Rent Roll, Kosten, Finanzierung, Ist-Zahlen, Bewertungsergebnisse. Lücken werden als Annahmen dokumentiert.
Aufbau, Szenarien, Sensitivitäten, Plausibilitätsprüfung. Abstimmung der Annahmen mit Ihnen.
Modell, Dokumentation, Kurzbericht, Einweisung. Updates während des Verfahrens auf Abruf.
Häufige Fragen zu Businessplan und Cashflow
Was unterscheidet die Fortführungsprognose von einem normalen Businessplan?
Die Fortführungsprognose beantwortet eine Ja/Nein-Frage: Ist die Gesellschaft im Prognosezeitraum – in der Regel das laufende und das folgende Geschäftsjahr – durchfinanziert? Sie muss deshalb integriert sein (Ergebnis, Bilanz, Liquidität), auf dokumentierten Annahmen beruhen und überwiegend wahrscheinlich sein. Ein Businessplan im Investorenprozess darf ambitionierter sein; eine Fortführungsprognose muss vorsichtig und belegbar sein. Wir bauen beide, aber mit unterschiedlicher Kalibrierung.
Wie schnell kann ein Liquiditätsplan vorliegen?
Ein 13-Wochen-Liquiditätsplan steht bei vorliegenden Ist-Zahlen in 5–10 Werktagen, der Finanzplan über sechs Monate für den Eigenverwaltungsantrag in 1–2 Wochen. Eine vollständige Fortführungsprognose mit integrierter Planung braucht 2–4 Wochen. Bei Fristdruck stimmen wir eine gestufte Lieferung ab: erst Liquidität, dann Ergebnis und Bilanz.
Woher kommen die Immobilienwerte in der Vergleichsrechnung?
Aus unserer eigenen Bewertung – Verkehrs- und Liquidationswert je Objekt mit Erlösprognose je Verwertungsweg. Das ist der Vorteil von Bewertung und Planung aus einer Hand: Das Liquidationsszenario im Insolvenzplan verwendet dieselben Zahlen wie das Gutachten in der Anlage, und beides lässt sich gemeinsam verteidigen.
Können Sie ein bestehendes Modell prüfen oder übernehmen?
Ja. Wir auditieren vorhandene Excel-Modelle (Formelfehler, Zirkelbezüge, unplausible Annahmen), dokumentieren die Befunde und übernehmen das Modell auf Wunsch zur Fortschreibung. Häufig ist das schneller, als neu zu bauen – manchmal ist der Neubau die ehrlichere Empfehlung. Das sagen wir Ihnen nach einem Blick ins Modell.
Fortführen, sanieren oder verwerten – rechnen wir es durch
Schildern Sie uns die anstehende Entscheidung und Ihre Frist. Sie erhalten innerhalb eines Werktags eine Einschätzung zum Modellumfang und ein Festpreisangebot.