Bauträger- und Projektinsolvenz: fertigstellen oder verwerten?
Ein halbfertiges Bauvorhaben ist die schwierigste Immobilie im Verfahren: Erwerber mit Ansprüchen, Bauunternehmer mit Sicherungshypotheken, Grundpfandgläubiger, offene Restkosten und ein Markt, der unfertige Objekte scheut. Wir liefern Verkehrswert im Ist-Zustand, Fertigstellungskosten und den Businessplan für jede Option – aus einer Hand.
Warum die Bauträgerinsolvenz eigene Zahlen braucht
Beim Bauträger fallen Immobilienbewertung und Unternehmensplanung zusammen. Das Grundstück ist belastet, das Gebäude unfertig, die Erwerber haben Raten nach MaBV gezahlt und Vormerkungen im Grundbuch, Bauunternehmer sichern offene Werklohnforderungen über Bauhandwerkersicherungshypotheken (§ 650e BGB), die finanzierende Bank hält die Grundschuld. Jede Option – Fertigstellung durch die Masse, Verkauf an einen Investor, Fertigstellung durch die Erwerbergemeinschaft, Zwangsversteigerung – verteilt Erlöse und Risiken anders.
Der Verwalter braucht dafür drei Zahlen, die zusammenpassen: den Verkehrswert im Ist-Zustand, die Restkosten bis zur Fertigstellung und den Wert nach Fertigstellung mit Abverkaufs- oder Vermietungsplan. Erst der Vergleich der Barwerte zeigt, welche Option für Masse und Gläubiger die bessere ist – und ob ein Massekredit für die Fertigstellung überhaupt darstellbar ist.
Typische Fragen, die wir beantworten
- Was ist das Projekt heute wert – mit und ohne Erwerberbindungen?
- Welche Restkosten, Bauzeit und Risiken hat die Fertigstellung?
- Reicht der Abverkaufserlös für Massekredit, Bauunternehmer und Grundpfandgläubiger?
- Was bringt der Verkauf im Ist-Zustand an einen Investor?
- Welche Erlösverteilung ergibt sich in der Zwangsversteigerung?
- Wie wirken sich Erwerberrücktritte oder Nachforderungen aus?
Vier Wege – und was jeder an Zahlen braucht
Wir rechnen alle Optionen im selben Modell durch. So wird die Entscheidung vergleichbar, statt auf vier verschiedene Gutachten und Angebote gestützt zu sein.
So bewerten wir ein unfertiges Bauvorhaben
1. Bestandsaufnahme. Bautenstand je Gewerk und Einheit vor Ort, Abgleich mit Bauverträgen, Rechnungen und Baugenehmigung. Offene Mängel, Sicherungsmaßnahmen, Winterfestigkeit. Bei Bedarf mit einem Bauleiter oder Bausachverständigen aus unserem Netzwerk.
2. Rechtliche Bindungen. Erwerberverträge und gezahlte MaBV-Raten, Vormerkungen, Sicherungshypotheken der Bauunternehmer, Grundschulden, Freistellungsverpflichtungen der Bank, Bürgschaften. Diese Bindungen bestimmen, welcher Wert wem zusteht.
3. Werte. Verkehrswert im Ist-Zustand (Residualverfahren: Wert nach Fertigstellung abzüglich Restkosten, Risiko und Gewinn), Liquidationswert je Verwertungsweg, Wert nach Fertigstellung mit Abverkaufs- oder Vermietungsplan.
4. Businessplan. Fertigstellungs-Cashflow mit Bauzeitenplan, Restkosten, Reserven, Abverkauf, Erwerberzahlungen, Massekredit und Rückführung – als Grundlage für Beschluss, Finanzierung und Berichterstattung.
5. Beschlussvorlage. Optionenvergleich mit Barwerten, Risiken und Erlösverteilung – für Gläubigerausschuss, Grundpfandgläubiger und Massekreditgeber, auf Wunsch persönlich erläutert.
Projektentwickler, Generalübernehmer, Grundstücksgesellschaften
Dasselbe Vorgehen gilt für Projekte ohne Erwerber – Vorratsgrundstücke mit Baurecht, begonnene Gewerbe- und Wohnprojekte, Revitalisierungen.
Residualwert nach Bebauungsplan, Baugenehmigung und Marktlage; Vergleich Verkauf als Baugrund gegen Weiterentwicklung.
Mietvorverträge, Forward-Deals, Baukostenrisiken; Fortführung mit Investor gegen Verwertung im Rohbau.
Abgebrochene Revitalisierung: Wert im Zwischenzustand, Restkosten, Denkmal- und Fördermittelbindungen.
Häufige Fragen zur Bauträgerinsolvenz
Wie schnell liegt eine erste Einschätzung vor?
Eine Wertindikation im Ist-Zustand mit grober Restkostenschätzung liefern wir in 5–10 Werktagen nach Begehung. Das vollständige Paket aus Gutachten, Restkostenschätzung und Fertigstellungs-Businessplan braucht in der Regel 3–5 Wochen – abhängig von Projektgröße und Unterlagenlage. Bei drohenden Sicherungsmaßnahmen (Winter, Vandalismus) priorisieren wir die Begehung sofort.
Wer ermittelt die Restkosten?
Die wirtschaftliche Kostenschätzung erstellen wir auf Basis von Bautenstand, Bauverträgen und Kostenkennwerten. Für die bautechnische Plausibilisierung – Mängel, Gewerkestand, Nachtragsrisiken – arbeiten wir mit Bauleitern und Bausachverständigen aus unserem Netzwerk zusammen oder mit dem Bauleiter, den Sie bereits beauftragt haben. Das Ergebnis ist eine Restkostenschätzung mit ausgewiesenen Reserven, die im Businessplan als Szenario abgebildet wird.
Wie gehen Sie mit den Erwerbern um?
Die Erwerberbindungen sind der Kern der Bewertung: gezahlte Raten, Vormerkungen, Rücktrittsrechte und die Frage, ob die Erwerber die Fertigstellung mittragen. Wir bilden sie einheitenscharf ab – wer hat wie viel gezahlt, welche Restzahlung steht aus, was ist die Einheit fertig und unfertig wert. Daraus ergibt sich, welche Option für Masse, Bank und Erwerber tragfähig ist. Die rechtliche Behandlung der Verträge (§ 103 InsO) bleibt beim Verwalter.
Können Sie den Massekreditgeber überzeugen?
Unser Fertigstellungs-Businessplan ist so aufgebaut, wie Banken und Mezzanine-Geber Projektfinanzierungen prüfen: Kostenplan mit Reserven, Bauzeitenplan, Abverkaufsszenarien, Sicherheiten und Rückführung. Wir stellen die Zahlen auf Wunsch gemeinsam mit Ihnen beim Finanzierer vor und beantworten die Rückfragen.
Fertigstellen oder verwerten? Wir liefern die Entscheidungsgrundlage
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